Weil Altlasten überall sind....kann

Alles über Altlasten

Wer ein Grundstück kauft und dieses vorher nur mal kurz besichtigt, erfährt sicherlich z.B. nichts von der inzwischen schon lange geschlossenen Betriebstankstelle, die der Vorvoreigentümer betrieben und dann abgebaut hat, deren Spuren im Boden aber noch deutlich feststellbar sind. Auch die Umweltbehörde kennt die Tankstelle, weil inzwischen überall in Deutschland die alten Bauakten durchgesehen worden sind.
Wer als Verpächter einen Vertrag mit einem Pächter abschließt, bei dem Bodenschäden nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden können, handelt unverantwortlich dumm, wenn er im Vertrag zumindest nicht die Verjährung verlängert. Denn egal, ob er bei Vertragsbeendigung einen Bodenschaden selbst erkennen oder erst durch einen Sachverständigen feststellen lassen muß, nach 6 Monaten verjähren seine Ansprüche nach dem Gesetz. Der Verpächter sollte im Vertrag auch genau regeln, welche Nutzung und damit auch welche mögliche schädliche Bodenveränderungen zulässig sind. Denn pachttypische Verschlechterungen der Pachtsache hat der Pächter nicht zu vertreten. So hat das Brandenburgische OLG wie schon zuvor das OLG Düsseldorf darauf hingewiesen, daß das übliche Verspritzen von Treibstoff beim Befüllen eines Fahrzeugs an der Tankstelle vom Verpächter in einem gewissen Umfang hingenommen werden muß.

Auch der Erwerber einer Wohnung nach dem WEG sollte das Grundstück genau prüfen, auf dem seine Wohnung liegt. Denn selbst wer im obersten Stockwerk Eigentum erwirbt, haftet mit der Gemeinschaft für Schäden tief im Boden. Und bei Sondereigentum haftet er natürlich alleine.
Und noch ein letzter Hinweis: Notare sprechen bei der Protokollierung zwar allgemein die Sachmängel eines Grundstücks an, sie klären den Käufer aber nicht über die Risiken aus
der Haftung für Altlasten im Detail auf. Sie sind nicht sein Interessenvertreter, sondern der beider Vertragsparteien.

Wer sich dessen bewußt ist, sorgt am besten selbst vor, indem er die Nutzungsgeschichte des zu erwerbenden Grundstücks ermittelt und sich vor dem Notarstermin Rechtsrat über den abzuschließenden Vertrag einholt. Im Nachfolgenden sind übersichtsartig die Fragen behandelt, auf die man hierbei stoßen kann. Grundlage ist hierbei das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG), das seit dem 1.3.1999 in Kraft ist.

Altlasten und Zivilrecht. Verjährung im Miet- und Pachtrecht

Ansprüche des Vermieters oder Verpächters wegen Altlasten verjähren in 6 Monaten nach Rückgabe. Diese Frist läuft unabhängig davon ab, ob der Vermieter oder Verpächter
Innerhalb dieser Frist einen Schaden durch den Mieter oder Pächter überhaupt feststellen konnte. Ein sog. selbständiges Beweisverfahren nach der Zivilprozeßordnung unterbricht die Verjährung nach dem neuen Schuldrecht ab dem 1.1.2002. Davor war das nicht möglich.

Verjährung im Kaufrecht

Hier ist die Gewährleistungsfrist bei Grundstücken zwar ab dem 1.1.2002 länger (2 Jahre ab Übergabe), diese Frist läuft aber auch hier ohne Rücksicht auf die Möglichkeit der
Kenntnisnahme oder die tatsächliche Kenntnisnahme des Mangels durch den Käufer. Nur bei nachgewiesener (!) Arglist betrug die Verjährungsfrist nach altem Recht 30 Jahre, ab dem 1.1.2002 3 Jahre, wobei auch die Regeln des Übergangsrechts zu beachten sind. Aufklärungspflicht beim Kauf- oder Werkvertrag über Altlasten. Die Haftung des Verkäufers oder Herstellers wegen eines Mangels der Kaufsache oder des Werkes besteht wegen dessen wirtschaftlichen Folgen schon bei einem bloßen Verdacht einer Altlast , nicht erst bei deren nachgewiesenen Vorliegen. Eine entsprechende Information muß der Verkäufer oder Hersteller an den Vertragspartner geben.

Minderung des Miet- oder Pachtzinses bei Altlasten

Wird die Nutzung eines Grundstückes durch Altlasten gegenüber der vertraglichen Regelung eingeschränkt oder bestehen Gesundheitsgefahren, kann der Mieter oder
Pächter den Zins herabsetzen.

Widerruf eines Darlehens durch die Bank

Der Darlehensgeber kann ein Darlehen widerrufen, wenn in der Vermögenssituation des Darlehensnehmers eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, die
den Anspruch auf Rückzahlung gefährdet. Dies ist nach altem wie neuem Schuldrecht möglich. Je nach dem Umfang der Haftung beim Verursacher (sog. Handlungsstörer) und z. B. beim bloßen Eigentüme r (sog. Zustandsstörer) muß dieses Risiko bedacht werden, denn der bloße Verdacht einer Altlast reicht oft aus, um ein Grundstück unverwertbar zu
machen.

Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers des Verursachers

Diese Haftung ist durch das BBodSchG klargestellt worden, weil sie zuvor strittig war. Wer also erbt oder ein Unternehmen nach gesellschaftsrechtlichen Vorschriften
übernimmt, übernimmt damit auch die Haftung des Verursachers einer Altlast, auch wenn er selbst nicht Verursacher und damit auch nicht Handlungsstörer ist.

Haftung nach dem BBodSchG unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen

Was Vertragsparteien in einer privatrechtlichen Vereinbarung zur Übernahme der Kosten zur Altlastensanierung regeln, bindet die Behörde nicht bei der Entscheidung, welchen der möglichen Sanierungspflichtigen sie in Anspruch nimmt.
Haftung des Alteigentümers ab dem 1.3.1999
Wer am 1.3. 1999 oder danach noch als Eigentümer im Grundbuch stand, dessen Haftung für die Sanierung des Grundstücks dauert zeitlich unbeschränkt fort. Dabei kommt es nicht darauf, ob ein solcher Eigentümer die Altlast auch verursacht hat. Das Gesetz gewährt aber einen zweifachen Schutz des gutgläubigen Eigentümers, der sich auf den Zeitpunkt des eigenen Erwerb und der Veräußerung bezieht. Bloßes Nichtwissenwollen möglicher Altlasten reicht aber auch nicht zur Entlastung aus. Wenn der Verkäufer ausdrückliche Regelungen im Vertrag zum Verkauf des Grundstücks aufnehmen läßt, dann spricht das gegen seinen guten Glauben im Zeitpunkt des Verkaufs.

Begriff der Altlasten

Nicht immer ist der Begriff der Altlasten einheitlich geregelt. Deshalb muß hier nachgeforscht werden. Wer den Begriff in einem Vertrag in Anlehnung an das BBodSchG
regelt, kann nicht sicher sein, daß an anderer Stelle nicht andere Abgrenzungen nach den vorausgegangenen Regelungen im Landesrecht erfolgen, z. B. bei den Deponiegebühren. Zu empfehlen ist eine Definition nach dem BBodSchG, um spätere Streitereien zu vermeiden. Der Vorteil liegt auch darin, daß dann die zivil- und die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen gleich liegen. Dies hilft auch deshalb weiter, weil auch die zivilrechtlichen Folgen aus dem öffentlich-rechtlichen der Behörde bedacht werden müssen. Dies ist auch bei notariellen Verträgen zu beachten, da auch von Notaren oft unklare Begriffe verwendet werden.

Verpflichtung zum Wertausgleich, der nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist

Wenn die öffentliche Hand statt des Eigentümers Sanierungsmaßnahmen durchführt, die zu einer Wertsteigerung des Grundstücks führen, entsteht diese Pflicht für den jeweiligen Eigentümer. Sie ist aber nicht aus dem Grundbuch ersichtlich und muß deshalb vom Käufer eines Grundstücks ermittelt werden, da er sie nach dem Kauf erfüllen muß.

Das Altlastenrecht
Altlasten in einem Gebäude

Es mag zwar dem üblichen Sprachgebrauch entsprechen, mit Altlasten gleich ein Grundstück in Verbindung zu bringen. Bezüglich der Haftung ist aber auch eine Kontamination in einem Gebäude ausreichend, selbst wenn das darunter liegende Erdreich noch nicht belastet ist, aber eine schädliche Bodenveränderung zumindest droht. Formell hat zwar das Bauordnungsrecht Vorrang, nach dem u.a. auch die Gesundheit nicht bedroht sein darf. Materiell kann die Gefährdung aber nach den Maßstäben des BBodSchG beurteilt werden. Wenn die mögliche Gefährdung der menschlichen Gesundheit nicht sich auf den Boden auswirken kann, ist allein das Bauordnungsrecht maßgeblich.

Verjährung der Haftungsansprüche

Im Altlastenrecht gibt es keine Verjährung. Die Sanierungsansprüche nach dem BBodSchG können deshalb ohne zeitliche Grenze durchgesetzt werden. Abwarten hilft deshalb nicht weiter.

Möglichkeit der Haftungsbegrenzung nur beim Zustandsstörer, nicht beim Verursacher

Die Haftung nach dem BBodSchG soll es wie im allgemeinen Polizeirecht ermöglichen, eine Gefahr schnell und effektiv beseitigen. Dazu ist der Störer verpflichtet, entweder der
Verursacher der Altlast oder der bloße Eigentümer oder Besitzer als sog. Handlungstörer. Die Haftung beinhaltet die Sanierungskosten und ist grundsätzlich nicht durch den Verkehrswert des betroffenen Grundstücks begrenzt. Diese Aussage galt in der Praxis der Gerichte bisher auch für den Handlungsstörer. Nach zwei Entscheidung des
Bundesverfassungsgerichts vom Februar 2000 ist die Haftung des Zustandsstörers nun doch regelmäßig auf den Verkehrswert begrenzt. Dies muß aber z.B. dann nicht gelten, wenn Betroffene die Altlast gekannt hat und gewissermaßen sehenden Auges seine Haftung begründet hat. Vorsicht ist auch deshalb geboten, weil das Bundesverfassungsgericht nicht in der Sache verbindlich entschieden hat, sondern nur bei Entscheidungen anderer Gerichte die Einhaltung des Verfassungsrechts, hier des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit, zu prüfen hatte. Außerdem enthalten die Entscheidungen auch noch andere Ausnahmen, die dennoch zur Haftung führen können. Die Möglichkeit der Haftungsbegrenzung auch beim Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers ist durch diese Entscheidungen noch nicht entschieden, selbst wenn auch bei ihm gute Gründe dafür sprechen mögen.

Verbindlichkeit von Landeslisten

Vor der Verordnung zum BBodSchG vom Juni 1999 gab es vielfältige Listen, die Grenzwerte festlegten, die Behörden zum Handeln ermächtigten. Diese unübersichtliche
Lage ist nun bereinigt worden. Hiervon abweichende Werte können nun nicht mehr von den Behörden verwendet werden. In bestandskräftigen Bescheiden sind sie allerdings weiterhin gültig. Auch dort, wo die Verordnung schweigt, muß bei neuen Fällen ein Wert unter Berücksichtigung des allgemeinen Gefährdungspotentials der Verordnung gefunden werden. Jedenfalls ist die ungeprüfte Verwendung von Werten aus alten Quellen nicht mehr möglich. Der Betroffene sollte hier also genau prüfen, weil die neuen Werte der Verordnung oft gegenüber bisherigen Werten erhöht wurden. Dies war der politische Kompromiß, um die neue Verordnung durchsetzen zu können.

Haftungsrisiko tatsächliche Gewalt

Die Haftung nach dem BBodSchG erfaßt auch den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück als Zustandsstörer, solange er diese ausübt. Dabei handelt es sich um die tatsächliche Möglichkeit, auf ein Grundstück einwirken zu können. Ein Besitzrecht wie z.B. bei einem Mieter oder Pächter ist dafür nicht Voraussetzung. Wer also z.B. als
Gläubiger mit einem Verwertungsinteresse (Bank, Bauunternehmer) an einem Grundstück dieses herrichtet, aufräumt oder Reparaturen vornimmt, muß an dieses Risiko denken. Allerdings entfällt die Haftung wieder, wenn die tatsächliche Gewalt aufgegeben wird.

Haftungsrisiko Auswahl des Störers für die Sanierungsverpflichtung durch die Behörde

Da die zivilrechtlichen Regelungen wie schon erläutert hierbei keine maßgebliche Rolle spielen, muß auch vor der Erwartung gewarnt werden, diese Entscheidung hätte etwas
mit der gerechten Strafe für den Bösewicht (Verursacher der Altlast) zu tun. Das schon erwähnte polizeirechtliche Gebot der Effektivität ist ausschlaggebend. Es spricht im Regelfall für den jetzigen Eigentümer des Grundstücks, weil er über das Grundstück auch tatsächlich verfügen kann. Wenn er nicht gerade ein armer Schlucker ist, der deshalb
nicht über die Sanierungsmittel verfügt, ist die Entscheidung meist schon gefallen. Denn auch der Staat läuft nicht gerne seinem Geld hinterher. Grundstückskäufer müssen dies unbedingt beachten. Klagen gegen die Auswahl des Störers sind regelmäßig erfolglos. Eine gewisse Milderung kann der Rückgriff gegen den Verursacher bringen (s.u. Entlastung des Zustandshaftenden...).

Keine Entlastung durch eine Eigentumsaufgabe

Was bisher zumeist schon in den Ländergesetzen geregelt war, sagt das BBodSchG nun auch ausdrücklich: eine einseitige Eigentumsaufgabe (Dereliktion in der Sprache der
Juristen) kann nicht die Haftung entfallen lassen.

Keine Entlastung durch Übertragung auf eine unterkapitalisierte Kapitalgesellschaft

Das BBodSchG hat auch in Fortführung von Fällen, die für Fälle vor dem BBodSchG die Gerichte entschieden haben, eine sog. Durchgriffshaftung auf die natürlichen Personen hinter einer juristischen Person vorgesehen.

Haftungsbegrenzung durch eine nutzungsbezogene Sanierung

Sanierung bedeutet nicht in jedem Fall die vollständige Schadensbeseitigung durch Reinigung des belasteten Erdreiches vor Ort oder Verbringen auf die Sondermülldeponie. Denn schon das für das Handeln der Behörde maßgebliche Gefährdungspotential der Altlast wird durch die Nutzung des belasteten Grundstücks bestimmt. Industrielle Produktion verlangt einen geringeren Schutz vor Belastungen des Bodens als eine Wohnnutzung. Deshalb ist über die Verteilung von Nutzungen auf mehreren Grundstücken nachzudenken. Erforderlichenfalls können auch die Regelungen eines Bebauungsplanes verändert werden, um damit die Schutzbedürftigkeit bei belasteten Grundstücken herabzusetzen. Daß dabei die Kooperation mit allen beteiligten Behörden gesucht werden muß, ist offensichtlich.

Haftungsbegrenzung durch einen Vertrag mit der Behörde

Vorbehaltlich der nachfolgend geschilderten Möglichkeit kann daran gedacht werden, sich durch einen Vertrag lediglich aus der Sanierungshaftung freizukaufen. Allerdings hat diese Entlastung sicherlich ihren Preis. Wer also Sicherheit haben will, in Zukunft nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, der muß regelmäßig eine Geldzahlung oder eine vorgezogene Sanierungsleistung erbringen. Was vorzuziehen ist - die sofortige finanzielle Belastung oder die andauernde Ungewißheit -, muß im Einzelfall entschieden werden.

Haftungsbegrenzung durch einen Sanierungsvertrag

Sinnvoller als die gerade geschilderte Lösung ist der im Gesetz schon vorgesehene Sanierungsvertrag mit der Behörde. Er sieht zwar die Sanierung, insbesondere bei umfangreichen Projekten, zwangsläufig vor, erlaubt aber auch die Beteiligung aller Behörden, nicht nur der Umweltbehörde. Damit ist regelmäßig eine Verfahrensbeschleunigung verbunden, aber meist auch eine größere Rechtssicherheit.
Insbesondere kann wie im Umweltrecht immer möglich nicht ausgeschlossen werden, daß die maßgeblichen Werte, die die Behörde zum Eingreifen veranlassen, später einmal durch eine Änderung der Verordnung verschärft werden. Ein Vertrag verbessert die Rechtssicherheit des Sanierungspflichtigen für diesen Fall deutlich und je nach Ausgestaltung des Vertrages auch entscheidend. Aus der Praxis kann gesagt werden, daß die Einbeziehung insbesondere der kommunalen Entscheidungsträger z. B. auch wegen der Fragen der Wirtschaftsförderung durch die Grundstückssanierung hier genutzt werden sollten.

Haftungsfalle bei Altlastenregelungen in zivilrechtlichen Verträgen

Es muß vor der Erwartung gewarnt werden, angesichts der scharfen und umfassenden Altlastenhaftung könnten die damit verbundenen Risiken vertraglich sicher gesteuert werden. Das ist nur sehr eingeschränkt möglich. Was zivilrechtlich vereinbart ist, bindet die Behörde wie oben dargelegt nicht. Wer also als Verkäufer den Preis deshalb ermäßigt, weil der Käufer die Sanierung übernehmen soll, muß sich absichern, wenn er dennoch von der Behörde in Anspruch genommen werden sollte. Dazu muß zur vollen Absicherung eine Bürgschaft vom Käufer bestellt werden, die außerdem der Preisentwicklung der Sanierungskosten angepaßt werden muß. Diese belastet den Käufer aber auf Dauer, was
eine rasche Sanierung sinnvoll macht.

Entlastung des Zustandshaftenden durch den Rückgriff gegen den Verursacher

Diese neue Regelung des Gesetzes bringt zwar einen Ausgleich an Gerechtigkeit, den die Rechtsprechung zuvor ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage verweigert hatte. Denn
nun kann sich z. B. der selbst nicht den Boden belastenden Eigentümer nach Übernahme der Sanierung an den tatsächlichen Verursacher halten. Aber das Beitreibungsrisiko verbleibt bei dem zunächst in Anspruch genommenen Zustandsstörer im Falle eines mittellosen Verursachers. Er muß eventuell auch nachweisen, daß die Altlasten nur vom früheren Eigentümer herrühren und nicht etwa von dessen Voreigentümer. Ungewöhnlich ist auch, daß ein Prozeß vor den Zivilgerichten geführt werden muß, die sich im übrigen nicht mit dem BBodSchG befassen.

Haftpflichtversicherungsrecht
Vor der Umwelthaftpflichtpolice von 1992

Regelmäßig war eine Deckung möglich, auch wenn ein Schaden am eigenen Eigentum vorlag.

Rechtslage ab 1992

Aufwendungen zur Sanierung von Grundstücken und damit auch des Bodens sind jetzt durch eine ausdrückliche Regelung in den Versicherungsbedingungen ausgeschlossen. Es muß eine Abweichung hiervon ausdrücklich vereinbart sein, um dennoch Versicherungsschutz bei Altlasten zu erlangen. Deckung kann durch eine Kaskoversicherung erlangt werden, die aber eine genaue Erfassung des Grundstücks durch die Versicherung voraussetzt.

Steuerrecht

Rückstellungen für Sanierungspflichten
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 1993 ist dafür Voraussetzung, daß die Behörde sicherlich eine Verfügung erlassen wird. Die bloße Kenntnis der Behörde von der Altlast, die einem vorsichtigen Kaufmann Anlaß für eine Rückstellung wäre, reicht dem Gericht nicht aus. Diese Entscheidung schränkt also die Möglichkeiten zur Bildung einer Rückstellung stark ein und läßt sich nicht mit dem Grundsatz eines vorsichtigen Kaufmanns vereinbaren, der auch schon dem Ergehen einer Verfügung eine Rückstellung bilden würde.

Einheitsbewertung

Das Finanzministerium Baden-Württemberg hat 1998 bestimmt, daß ein Bewertungsabschlag früher als gerade dargelegt schon dann möglich ist, wenn der Betroffene das Gutachten eines Sachverständigen der Behörde vorlegt.
Informationspflicht der Finanzämter
Der Bundesminister der Finanzen hat 1993 vorgeschrieben, daß die Finanzämter Verstöße gegen das Umweltstrafrecht den zuständigen Behörden zu melden haben.

Strafrecht

§ 326 StGB Unerlaubter Umgang mit gefährlichen Abfällen
Tathandlung ist auch das Unterlassen einer rechtzeitigen Sicherung oder Sanierung eines altlastenverdächtigen Grundstücks durch den Eigentümer. Seine Pflicht hierzu beruht auf dem BBodSchG.
§ 324a StGB Bodenverunreinigung
Diese Bestimmung setzt den Schutz des Bodens im Strafrecht fort. Sie umfaßt die nachhaltige Veränderung des Bodens. Auch hier ist eine Begehung durch Unterlassen möglich, wenn Sanierungspflichten aus dem BBodSchG bestehen.


Literaturhinweis:

Einen gedrängten, aber vollständigen Überblick über das BBodSchG und die damit zusammenhängenden Fragen gibt das Buch von Knopp/Albrecht: Altlastenrecht in der Praxis, 2. Auflage 1998 im Verlag für die Rechts- und Anwaltspraxis Herne/Berlin zum Preis von 78.- DM. Eine praxisorientierte Einführung in das BBodSchG und die
Verordnung hierzu enthält der Leitfaden von Hipp/Rech/Turian: Das Bodenschutzgesetz mit Bodenschutz- und Altlastenverordnung, Rehm-Verlag, 1. Auflage 2000, Preis 88.- DM.

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