Bodenschutzrechtliche Haftungsfalle beim Kauf eines belasteten Grundstücks

(Altlastenrecht)

Zusammenwirken von Zivil- und Altlastenrecht: Haftungsfallen!

Die zivilrechtliche Vertragsgestaltung verlangt die Beachtung des Bodenschutzrechtes. Die Gerichte liefern hierzu immer wieder lehrreiche Beispiele. In einem Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Herbst 2000 hatte der Beklagte dem Kläger ein Grundstück für 200.000 DM verkauft, auf dem früher ein metallverarbeitender Betrieb war. Die Gewährleistung für Altlasten war ausgeschlossen. Dem Verkäufer war bekannt, dass das Grundstück erheblich früher durch Mineralkohlenwasserstoffe verunreinigt war. Vor Gericht blieb strittig, ob der Käufer hierüber aufgeklärt worden war. Nachdem sich Sanierungskosten zwischen 270 000 und 480 000.- DM ergaben, focht der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an. Der Kläger unterlag in den Vorinstanzen, weil die Verschmutzungen bei einer Besichtigung erkennbar gewesen wären. Nach Auffassung des BGH hätte sich aus einer Besichtigung durch den Käufer nur ein Altlastenverdacht ergeben können.

Der Verkäufer ist jedoch zu einer Aufklärung über die tatsächlich vorhandene Altlast verpflichtet, wenn eine solche vorliegt und er sie kennt. Der Verkäufer kann dann nicht nur über einen bloßen Verdacht aufklären. Allerdings hat der Käufer die Beweislast dafür, dass er nicht vollständig aufgeklärt worden ist. Diese Frage muß die Vorinstanz noch klären.

Selbst wenn im vorliegenden Fall der Käufer zu einem guten Ende kommen kann, so liegen doch erhebliche Risiken für ihn in der Abwicklung eines solchen Vertrages. Denn bodenschutzrechtlich kann er sowohl als Inhaber der tatsächlichen Gewalt nach Inbesitznahme des Grundstücks als auch als im Grundbuch eingetragener Eigentümer haften. In beiden Fällen ist er sog. Zustandsstörer, für den das Bundesverfassungsgericht in Februar 2000 eine Haftungsobergrenze (Verkehrswert des Grundstücks) aufgestellt hat, allerdings wiederum nicht bei Kenntnis des Käufers von der Altlast. Ein bloßer Verdacht wie hier ist unschädlich. Die Behörde muss bei ihrer Entscheidung, wen sie zur Sanierung heranziehen will, nicht auf die zivilrechtliche Sachlage achten. Im vorliegenden Fall wurde der ursprüngliche Vertrag 1993 geschlossen, erst 7 Jahre später entschied der BGH den Fall, aber wegen der Zurückverweisung noch nicht endgültig. Die Haftungsmöglichkeit des Käufers aus den beiden genannten Gründen ist also immer noch nicht beendet. Erst wenn sein Anfechtungsrecht vollzogen wird, meist wie hier erst nach gerichtlicher Entscheidung, entfällt auch rückwirkend der Eigentumsübergang auf ihn und seine Haftung als Eigentümer. Die tatsächliche Gewalt braucht demgegenüber nur aufgegeben werden. Wenn ein Käufer dagegen vom Vertrag zurücktritt oder den großen Schadensersatzanspruch geltend macht, bei dem er die mangelhafte Sache auch zurückgibt, haftet er dagegen ab dem 1.3.1999 weiter als sog. Alteigentümer, weil er im Grundbuch eingetragen war. Die spätere Löschung läßt diese neue „Ewigkeitshaftung“ nicht wieder entfallen. Erst recht dauert die Haftung bei einer bloßen Minderung des Kaufpreises oder beim kleinen Schadensersatzanspruch fort, da hier neben dem Eigentum auch die tatsächliche Gewalt über das Grundstück fortbesteht.

So erfreulich also die Entscheidung des BGH im Ansatz ist, so verbleiben dennoch Risiken bei einem leichtsinnigen Käufer, der nicht vor Vertragsabschluss die Beschaffenheit des Grundstücks sorgfältig prüft. Hierzu gehört natürlich angesichts der komplizierten Rechtslage auch eine juristische Beratung.