Bankenhaftung bei Darlehensgewährung für Immobilienerwerb

Neue Lehren aus den Hypo-Bank Fällen?

Das Thema Hypo-Bank stellt gegenwärtig mehrere Fragen, so die nach der Besetzung der Leitungsgremien oder die der Untermehmensbewertung bei der Fusion der beiden Banken. Hier soll es um die Frage möglicher zivilrechtlicher Schadensersatzansprüche der Darlehensnehmer gegen die kreditgewährende Bank gehen.
Ausgangspunkt ist dabei die durch die Bauherrenmodelle gefestigte Rechtsprechung seit den 80er Jahren, dass die Rentabilität und die Werthaltigkeit einer Immobilie die kreditgewährende Bank regelmäßig nicht zu beschäftigen braucht. Wer materiell gut abgesichert und regelmäßig durch seinen Steuerberater beraten sich an einem
Bauherrenmodell beteiligte, der mußte wissen, dass damit auch Risiken verbunden waren. Seit Beginn der 90 er Jahre entwickelten sich dann die Treuhandmodelle, die zu einer Fortentwicklung der Rechtsprechung führte. Die Haftung der Bank kam dabei wieder mehr ins Spiel. Über diese beiden Zeiträume hinweg haben sich folgende Haftungsregeln aus der Rechtsprechung entwickelt.

In der ersten Phase ab den 80 er Jahren bejahte die Rechtsprechung ausnahmsweise dann eine Haftung der Bank in den Fällen ihres Wissensvorsprunges bei Sachverhalten, die nach ihrer Erkenntnis für den Kunden wesentlich sind. Natürlich wurden damit nicht die normalen Risiken einer Immobilie erfaßt, aber z. B. das Risiko des Scheitern eines Projektes, dass der Bank erkennbar war. Selten lag der zweite Haftungsgrund vor, der ein Einschalten der Bank in die unternehmerische Tätigkeit des Projektträgers erforderte. Zum dritten ist ein Interessenkonflikt bei der Bank für ihre Haftung problematisch, wenn sie beim hochverschuldeten Träger eines Projektes eine Finanzierung übernimmt , die für den ebenfalls von ihr finanzierten Käufer der Immobilie das Risiko des Ausfalls mit einer Forderung gegen den Projektträger schafft. Das Risiko der Bank wurde dabei auf den Käufer der Immobilie verlagert.

In der zweiten Phase ab Beginn der 90 er Jahre wurde als weitere Grundlage für eine Bankenhaftung die erkennbare Geschäftsunfähigkeit dann herangezogen, wenn ein
besonderes Aufklärungs- und Schutzbedürfnis des Darlehensnehmers besteht. Dies läßt sich zwar im Regelfall nicht bejahen, spielt aber eine Rolle, wenn wie in den Fällen der Hypo-Bank oft geschehen der Strukturvertrieb diese Unterlegenheit des Käufers konsequent ausnutzte. Als weitere Haftungsgrundlage bejahte der Bundesgerichtshof das Verschulden der Bank für das Verhalten Dritter, also des Darlehensvermittlers, wenn etwa vom Vermittler falsche Angaben über die tatsächliche Belastung aus dem Kauf der Immobilie unter Berücksichtigung von Steuervorteilen gemacht wurden.
Diese zugegebenermaßen trockenen Grundsätze aus der Rechtsprechung erfüllen sich mit Leben, wenn man die Sachverhalte der Hypo-Bank Fälle betrachtet. Sie unterscheiden sich von bisherigen Modellen dadurch, daß der Treugeber die Umsetzung des Projektes komplett steuert. Mit ihm schließt der Interessent einen Vertrag, der den Treuhänder zu allen anderen Verträgen ermächtigt. So kommt es zu Baubetreuungs-, Finanzierungsvermittlungs- und Steuerberatungsverträgen, zu Garantien für die Miete, den Festzins und die Nebenkosten mit Gesellschaften, die dem Treuhänder verbunden sind. Der Treuhänder steuert außerdem den Vertrieb, ihm überträgt der Bauträger die Verwertung seines Bauvorhabens. Natürlich haben diese Leistungen ihren Preis, die den Wert des Objektes belasten, ohne daß diese Kosten dem Interessenten erkennbar sind. Diese sog. Innenprovisionen sind in den Hypo-Bank Fällen ungewöhnlich hoch ( 14 bis 18%) und aus dem Informationsmaterial für den Interessenten zumindest vor Vertragsabschluß kaum erkennbar. Die Bank finanziert nicht nur den Bauträger, sondern, was lohnender ist, auch den Erwerber bzw. Auftraggeber des Werkvertrages. Sie kennt daher die finanzielle Situation des Bauträgers und insbesondere die Abwicklung des Modelles in seinen Einzelheiten, auch die Innenprovisionen. Mit dem Bankkunden hat sie keinen Kontakt , seinen Kreditantrag erhält sie vom Treuhänder (Fernkredit).
Der Anleger in diesem Modell wird nicht mehr in dem Kreis begüterter Steuerzahler gesucht, es überwiegen vielmehr mittlere Einkommen. Der Vertrieb ist gut geschult, um einerseits Wünsche zu wecken ("Fielmann"-Immobilie: Keinen Pfennig dazu zahlen!), andererseits aber die kritischen Fragen zu überspielen ("bankgeprüft, sicherer Wertzuwachs"). Der Interessent wird zudem unter Zeitdruck gesetzt, indem das Interesse weiterer Erwerber vorgespielt wird. Notare werden zum Abschluß des Treuhandvertrages eingeschaltet, die unverzüglich und auch noch zu später Stunde beurkunden.

Geringe Eigenkapitaldecke der beteiligten Unternehmen, insbesondere des Bauträgers, und die konjunkturelle Abschwächung, aber auch Gründe vor Ort (geringes
Mieterinteresse) haben oft zu Enttäuschungen bei den Anlegern geführt. Als potenter Partner für Ansprüche blieb oft nur die Bank übrig. Die Verfahren vor den Landgerichten in der ersten Instanz haben bereits begonnen. Es geht nun in jedem Einzelfall um die Frage, ob die geschilderten Voraussetzungen der Bankenhaftung vorliegen. Die Sachverhaltsgestaltungen in den Fällen der Beteiligung der Hypo- Bank sind zumeist gleichgelagert, so daß die Nachweise dadurch erleichtert werden. Bei Modellen mit anderen Banken muß hier verstärkt geprüft und ermittelt werden. Vor den Landgerichten haben die betroffenen Immobilieneigentümer in einigen Fällen obsiegt. Damit ist die Diskussion aber erst richtig in Gang gekommen, denn vor einer Entscheidung durch den Bundesgerichtshof wird wohl nicht endgültig feststehen, wie die geschilderten Rechtsgrundsätze in den neuen Fällen der Hypo-Bank anzuwenden sind.