Fallstricke bei Nutzungsänderungen und Abstandsflächen

Baurechtliche Fallstricke bei Nutzungsänderungen und Abstandsflächen :

Vom Nutzen der Nutzungsänderung eines Gebäudes für den Nachbarn - und nicht für den Bauherrn !

Die spätere Nutzungsänderung eines Gebäudes und die dabei festgestellte Nichteinhaltung von baurechtlichen Vorschriften wie z.B. die der Grenzabstände schon zuvor bei der Errichtung des Gebäudes können für den betroffenen Eigentümer zu einem Cocktail werden, an dem er sich leicht verschlucken kann.
Und der Nachbar, der sich gegen eine solche Nutzungsänderung vor der Baubehörde oder dem Verwaltungsgericht dagegen wehrt, ist dann möglicherweise der lachende Dritte.
Häufig muß man in der anwaltlichen Praxis Hauseigentümer darauf hinweisen, daß nicht nur eine Baumaßnahme der Baugenehmigung bedarf, sondern auch eine Nutzungsänderung. Dieser baurechtlich völlig zweifelsfreie Sachverhalt ist in Laienkreisen häufig unbekannt. Der Satz: "Einmal genehmigt, immer genehmigt" ist baurechtlich nicht richtig. Im Nachfolgenden soll es dabei zunächst um die Frage gehen, wann eine Nutzungsänderung vorliegt und wann eine Veränderung, die noch nicht genehmigungspflichtig ist. Diese Frage ist in der Rechtspraxis schon nicht einfach zu beantworten. Das Risiko einer falschen Antwort erhöht sich aber für den Hauseigentümer dadurch, daß bei einer notwendigen Genehmigung der möglicherweise auch Voraussetzungen für die ursprüngliche Baugenehmigung wieder geprüft werden können. Schwierig wird die Lage für den Bauherrn dann, wenn Genehmigungsvoraussetzungen bei der Errichtung des Gebäudes nicht eingehalten wurden, etwa durch eine gewährte Ausnahme. Kann der Nachbar nun bei einer Nutzungsänderung eine erneute Überprüfung der alten Genehmigung erreichen oder muß er mit dem bisherigen Zustand leben, der sich durch die bloße Nutzungsänderung
im Gebäude nicht verändert? Als Beispiel für eine solche möglicherweise wieder aktuell werdende Rechtsfrage soll im zweiten Teil dieses Artikels auf die Abstandsflächen eingegangen werden, weil hier die Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte unterschiedliche Auffassungen zum Schutz des Bauherrn vertreten. Damit wird die Ausgangsfrage zur Notwendigkeit einer Genehmigung bei einer Nutzungsänderung für einen Bauherrn noch wichtiger, wenn er einen Prozeß mit unsicherem Ausgang vermeiden will.

Zur Genehmigungsbedürtigkeit einer Nutzungsänderung

Daß dies so ist, regeln die Bauordnungen der Länder zweifelsfrei in ihren Eingangsvorschriften. Daß dies notwendig ist, ergibt sich aus der Tatsache, daß die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach dem hierfür einschlägigen Baugesetzbuch und der entsprechenden Baunutzungsverordnung des Bundes hierzu durch die Gebäudenutzung bestimmt wird. Erleichtert wird die Situation des Bauherrn, der Wohnraum schaffen will, dadurch, daß bei der hierfür notwendige Nutzungsänderung infolge von Neufassungen der Landesbauordnungen Abweichungen von diesen Vorschriften erleichtert werden . Abstrakt läßt sich die Grenze zwischen der genehmigungsfreien Veränderung der
Variationsbreite einer bestehenden Nutzung einerseits und einer genehmigungs- bedürftigen Funktions- oder Identitätsänderung andererseits ziehen. Diese Begriffe werden durch folgende Beispiele deutlicher:

Nutzungsänderung

Der Ausbau des bisher als Speicher dienenden Dachgeschosses ist eine Nutzungsänderung, da an die Gestaltung von Wohnräumen andere Anfor-
derungen gestellt werden als an einen Speicher.

Die Nutzung einer Gaststätte (baurechtlich sog. Schankwirtschaft) als Spielhalle mit Geldautomaten stellt eine Nutzungsänderung dar

Die Erweiterung der Öffnungszeiten der gleichen Gaststätte bei gleichem örtlichen Publikum ist keine Nutzungsänderung

Das zusätzliche Musikangebot in einer Gaststätte, das zu einer Erweiterung des Publikums über die Standortgemeinde hinaus führt, ist eine Nutzungsänderung

Der Übergang von Freizeit- und Wochenendwohnen auf eine Nutzung zum Dauerwohnen ist eine Nutzungsänderung

Ebenso ist die Nutzung eines bisherigen Wohnhauses (Eigennutzung oder Vermietung) nun durch die gewerbliche Nutzung durch kurzfristige Zimmervermietung eine Nutzungsänderung

Immer wieder strittig sind Erweiterungen von Praxen von Ärzten oder anderen Freiberuflern. Wird z. B. lediglich ein zusätzlicher Behandlungsraum geschaffen,
ist diese Grenze noch nicht erreicht. Wird dagegen die Zahl der Ärzte erhöht und damit das Behandlungsangebot qualitativ oder quantitativ erweitert, liegt eine
Nutzungsänderung vor

Abgeschlosssen werden sollen die Beispiele durch eine jüngere Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom 1.2.2000 . Danach ist die
Umnutzung eines Feuerwehrgerätehauses in ein Gebetshaus für Baptisten genehigungspflichtig, weil eine Nutzungsänderung vorliegt.

Diese Übersicht ist keinesfalls abschließend und bei genauer Durchsicht der Rechtsprechung der hierbei maßgeblichen Oberverwaltungsgerichte bzw. Verwaltungsgerichtshöfe der Länder auch nicht immer unstreitig. Sie soll jedoch den Blick schärfen für die eingangs erwähnte Notwendigkeit der Genehmigungsbedüftigkeit einer Nutzungsänderung.

Zum Anfang

Nutzungsänderung und Abstandsflächen

Abstandsflächen sind nach den Landesbauordnungen vor den Außenwänden der Gebäude vorgeschrieben, um zumindest für ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung sowie für einen Brandschutz zwischen Gebäuden auf unterschiedlichen Grundstücken zu sorgen. Wenn eine Nutzungsänderung eines Gebäudes genehmigungspflichtig ist, dann stellt sich natürlich bei der Prüfung durch die Baubehörde nicht nur die Frage nach der Einhaltung der Abstandsflächen, sondern möglicherweise auch nach anderen Vorschriften der Landesbauordnungen. Die Risiken des Bauherrn sollen aber beispielhaft hierbei verdeutlicht werden, weil gerade die Abstandsflächen nachträglich kaum verändert werden können. Da sie von der Höhe der Außenwandfläche abhängen, müßte hierzu schon das Dach heruntergesetzt werden.
Das Risiko des Bauherrn liegt darin, daß sich die Oberverwaltungsgerichte bzw. Verwaltungsgerichtshöfe der Länder nicht einig sind, wie weit der Rechtsschutz eines Nachbarn geht, dessen Eigentum neben einem Gebäude mit einer Nutzungsänderung liegt. Am größten ist das Risiko des Eigentümers, wenn das Gericht bei einer Klage des Nachbarn in vollem Umfang die Einhaltung der Vorschriften über die Abstandsflächen nachprüft. Die frühere Befreiung hilft dem Eigentümer dann nicht weiter, wenn das Gericht nun zu einer anderen Auffassung als früher die Baubehörde kommt. Eine solche strenge Auffassung hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zuletzt wieder in einer Entscheidung vom 17.8.1999 vertreten. Demgegenüber hat das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in der bei Fußnote 1 wiedergegebenen Entscheidung vom 1.2.2000 die Klage des Nachbarn gegen die Nutzungsänderung deshalb abgewiesen, weil die vorliegende Nutzungsänderung im Innern des Gebäudes die oben genannten, durch die Abstandsflächen geschützten Rechtsgüter nicht berührt. Erfolgreich wäre auf dieser Grundlage auch ein Bauherr gegenüber seinem klagenden Nachbarn, wenn er nachweisen könnte, daß die Nutzungsänderung seines Gebäudes die Beeinträchtigungen des Nachbarn nicht erhöht, sondern verringert. Aus dieser Rechtsprechung, die beispielsweise auch vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof vertreten wird, ergibt sich, daß auch Nutzungsänderungen, die sich nur auf der dem Nachbarn abgewandten Seite auswirken, diesem keine Klagemöglichkeit geben können. Das Risiko eines Eigentümers mit einem umgenutzten Gebäude nimmt allerdings deshalb wieder zu, weil die Gerichte zum Teil auch weitere Gesichtspunkte als bloß die Einhaltung der Abstandsflächen prüfen. Es handelt sich hierbei um den Immissionsschutz und die "Privatheit des Eigentums" des Nachbarn. Im Fall des Gebetshauses hat das Oberverwaltungsgericht deshalb auch geprüft, ob die Besucher des Gebetshauses die Gartennutzung des Nachbarn beeinträchtigen, da sie unmittelbar vor seinem Grundstück das Gebetshaus betreten müssen und nicht auf der ihm abgewandten Seite. Auch hat sich das Gericht dazu geäußert, ob die Gesänge aus dem Gebetshaus und die Blicke aus dem Obergeschoß den Nachbarn in seiner Gartennutzung beeinträchtigen können. Im Ergebnis hat das Gericht diese Gründe zurückgewiesen, weil es tatsächlich zu keinen Beeinträchtigungen komme, die über die bereits im Gebiet vorhandenen hinausgehen.

Umsetzung für die Praxis

Wenn für den Gebäudeeigentümer die Zulässigkeit der neuen Nutzung eines Gebäudes nach seiner Umnutzung aus wirtschaftlichen oder technischen Gründen mit Sicherheit gegeben sein muß, dann hilft nur eine gründliche Rechtsprüfung vor Beginn der Umbaumaßnahmen. Je nach Ausgangslage muß auch genau geprüft werden, wer möglicherweise vom Umbau beeinträchtigt wird. Denn der Begriff des klageberechtigten Nachbarn wird nicht nur durch das unmittelbare Angrenzen an das Baugrundstück bestimmt. Die Umbaumaßnahmen können auch weiter wirken. Entsprechend größer wird dann auch das Prozeßrisiko. Dagegen muß vor übereilten Schritten, die den Nachbarn vor vollendete Tatsachen stellen sollen, ausdrücklich zu warnen.

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